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问
纳税人转让集体土地是否缴纳土地增值税?
1、《土地增值税暂行条例》第二条规定:
“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人),应当依照本条例缴纳土地增值税。”
2、《土地增值税宣传提纲》(国税函发(1995)110号文件发布)第四条规定:
“土地增值税仅对转让国有土地使用权的征收,对转让集体土地使用权的不征税这是因为,根据《中华人民共和国土地管理法》的规定,国家为了公共利益,可以依照法律规定对集中土地实行征用,依法被征用后的土地属于国家所有。未经国家征用的集体土地不得转让。如要自行转让是一种违法行为。对这种违法行为应由有关部门依照相关法律来处理,而不应纳入土地增值税的征税范围。”
结论:根据上述政策及宣传解释,集体土地不涉及土地增值税的征收。
问
哪些赠与行为不征收土地增值税?
《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字199548号)规定:
(一)房产所有人、土地使用权人所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或者承担直接赡养义务人的。
(二)房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。
上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部批准成立的其他非营利的公益性组织。
结论:根据上述政策,只有符合条件的”赠与“行为才不征土地增值税。
问
哪些情形下可以免征土地增值税?
1、《土地增值税暂行条例》第八条规定:
“有下列情形之一的,免征土地增值税:
(一)纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的;
(二)因国家建设需要依法征用、收回的房地产。”
2、《土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第二款规定:
“纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过本细则第七条(一)、(ニ)、(三)、(五)、(六)项扣除项目金额之和百分之二十的,免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额之和百分之二十的,应就其全部增值额按规定计税”。
第四款规定:“因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产的,比照本规定免征土地增值税”;第五款规定:“符合上述免税规定的单位和个人,须向房地产所在地税务机关提出免税申请,经税务机关审核后,免予征收土地增值税。”
说明1普通标准住宅的标准如何划分?
《国务院办公厅转让建设部等部门关于做好稳定住房价工作意见的通知》(国办发200526号):
享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件:
1)住宅小区建筑容积率在以上;
2)单套建筑面积在120平方米以下;
3)实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格倍以下。
各省、自治区、直辖市要根据实际情况,制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动,但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。
说明2因国家建设需要依法征用、收回的房地产包括哪些情形?
1、《土地增值税暂行条例实施细则》第三款规定:
条例第八条(二)项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产,是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。
2、《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税200621号)第四条规定:
《土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第四款所称因“城市实施规划”而搬迁,是指因旧城改造或因企业污染、扰民(指产生过量废气、废水、废渣和噪音,使城市居民生活受到一定危害),而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况;因“国家建设的需要”而搬迁,是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。
上述政策中“因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权”需要以征用公告、文件等作为证明依据。
引申实务中常见的土增税免税政策备案
《国家税务总局关于进一步深化税务领域“放管服”改革 培育和激发市场主体活力若干措施的通知》(税总征科发〔2021〕69号)规定如下:“简化税费优惠享受程序。简化土地增值税免税事项办理,由事前备案改为纳税人自行判别、自主申报享受、相关资料留存备查”。
问
在棚户区改造中转让旧房作为改造安置住房如何免征土地增值税?
《财政部 国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》(财税2013101号第二条规定:
企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。
其中棚户区是指简易结构房屋较多、建筑密度较大、房屋使用年限较长、使用功能不全、基础设施简陋的区域,具体包括城市棚户区、国有工矿(含煤矿)棚户区、国有林区棚户区和国有林场危旧房、国有垦区危房。
棚户区改造是指列入省级人民政府批准的棚户区改造规划或年度改造计划的改造项目;改造安置住房是指相关部门和单位与棚户区被征收人签订的房屋征收(拆)补偿协议或棚户区改造合同(协议)中明确用于安置被征收人的住房或通过改建、扩建、翻建等方式实施改造的住房”
问
对改制前的企业将房地产转移、变更到改制后的企业是否征收土地增值税?
《财政部 国家税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》(财税201857号第一条的规定:
按照《中华人民共和国公司法》的规定,非公司制企业整体改制为有限责任公司或者股份有限公司,有限责任公司(股份有限公司)整体改制为股份有限公司(有限责任公司),对改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下称房地产)转移、变更到改制后的企业,暂不征土地增值税”。
根据该通知第五条的规定,“上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形”
问
企业合并时转移、变更房地产是否缴纳土地增值税?
《财政部 国家税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》(财税201857号第二条的规定:
按照法律规定或者合同规定,两个或两个以上企业合并为一个企业,且原企业投资主体存续的,对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业,暂不征土地增值税。
根据该通知第五条的规定,“上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形”。
问
企业分立时转移、变更房地产是否缴纳土地增值税?
《财政部 国家税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》(财税201857号第三条的规定:
按照法律规定或者合同规定,企业分设为两个或两个以上与原投资主体相同的企业,对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业,暂不征土地增值税。
根据该通知第五条的规定,“上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形”。
问
单位、个人在改制重组时以房地产进行投资是否缴纳土地增值税?
《财政部 国家税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》(财税201857号第四条的规定:
单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资,对其将房地产转移、变更到被投资的企业,暂不征土地增值税。
根据该通知第五条的规定,“上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形”。
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