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快速解锁办公室租赁
一、办公室租赁交易流程
第一步：剖析形式，制定策略
了解当地写字楼租赁市场是业主方or租户方为主，目前写字楼实际租赁情况（其余业主租赁实价），方便谈到合适的续租条件、压价。
第二步：构思方案
续租vs搬迁
第三步：谈判租赁细节
了解所在大厦租约情况（规避潜在风险）
第四步：确认租约条款
第五步：租后跟进服务
二、办公室租赁项目流程表
第一步：沟通+启动
需求：确定办公楼租赁的需求（重点符合管理层对企业发展的规划）
办公品质、2扩充规模、3.降低租赁成本
续租：原地扩租、缩减面积、原地续租
搬迁：需求收集-策略制定-楼宇搜寻-商务谈判（明确租金预算范围）
第二步：内部决策
续租：内部沟通汇报，以谈判为主，获得最终条件
搬迁：意向金及定金支付
第三步：装修环节
续租：续租合同谈判+签署
搬迁：项目招投标+设计+报批+装修施工+验收+散味（入住标准）
第四步：合同到期
续租：续租期开始
搬迁：提前入住（新办公室）+恢复原状（旧办公室，确定有无此条款）
Ps：1.距离租约到期日须预留至少10个月以上（≤2000㎡）。
2.制定进度表，应预留应对突发情况的时间，如疫情消防报批等等。
三、前期准备：利益相关方需求沟通
管理层：对于企业经营发展的规划
1.hr：人才流失、人才招聘、人才储备需求
2.财务：现金流、目前租赁办公室的固定投资、租赁到期日是否完成折旧、财务预提（恢复原状费）
3.IT：机房承重、空间大小、消防报批、冷却水、UPS、防火等
4.员工：办公环境满意度调查、业务便利性调研等
5.行政：
a.确定办公模式及安排办公空间，估算所需办公面积，国内租赁写字楼基本按照5m/人来规划面积。
b.明确选址原则，按照重要程度排列顺序，例如行业聚集需求，交通需求，建筑外观是否得体，能与企业和所在行业形象相匹配。
c.除现员工人数外，预估人员变化情况，预留一定弹性空间。
d.明确租赁写字楼的业权形式，写字楼的业权一般分为两种，单一、分散，大业主、小业主。
四、选址决策及谈判
l.选址因素：（建议选出相关代表一同实地考察及评分）
地理位置、周边配套、交通、楼宇内、外环境、办公楼软硬件、房屋质量（漏水、裂缝、甲醛）、通风（空调密度、功率）、采光、公共设施、装修情况等等就相关符合公司需求场地名单，汇总以上指标输出多方案评分表（如非财务评分表、财务分析表、租赁成本比对表）。
2.商务谈判实现降本增效
a.决定租赁价格的因素：
楼宇空置情况、楼宇现租户租赁费用、面积需求大小、租户方的品牌大小等
b.正确的谈判策略：
充分了解租赁实际情况（出租率、在谈情况）
业主需求要点：租户结构、业主方急于出租等
对租赁地址好感保留，避免谈判处于被动
同时对3个+地址进行谈判，达到牵制彼此的效果
业主要求高租金，那装免期能否让步
五、看房请注意5大注意事项
1.租金报价形式：
纯租金、租金中包含物业费用（这种形式多在租赁分散式业权写字楼时出现）、租金中包含物业费用和发票
2.中央空调的时间及加时费用：
一般写字楼中央空调供气时间是周一到周五8：00-18：00，这个期间的费用只是走电而已，具有写字楼资质的是商用电。如果公司经常需要加班或者周六日需要上班，须问清楚增容费，计算方式有的按照每平米/每小时计算，有的按照每小时计算，价格也不等。
3.房屋的使用率：
因写字楼都有公摊（比如大斤、走廊、电梯、厕所等），所以拿到的面积肯定不是报出的面积。使用率一般在70%左右，高一点的可能达到75%。你可以拿尺子，或者直接脚步测量一下面积（注：想要精确的使用率，建议找设计公司测算）。
4.装修成本：
如果要考虑装修成本，建议带一个熟识的装修师傅去估下价。
5.大厦机电改造成本：
提前与业主及物业沟通了解，如空调、消防系统等等，一般占装修成本20-30%，提前询价。
六、租约条款是重中之重
1.租赁期限选择（标准3年，一般为1-3年）
2.租金增长上限（一般按照5%递增）
3.提前解约权
4.到期恢复原状：约定退租后房屋按退租时的现状交付
5.短期延续权
6.优先续租权、扩租权
7.修免租期
8.确定是否合法租赁（房屋所有权证），如为承租人转租（即二房东），须出具原出租人证件及同意转租证明文件。
9.房东承诺的服务及应尽义务请一定要写进租赁合同内，如业主和承租人的责任如租赁房屋有质量问题，责任到谁等。
10.将涉及到具体金钱和日期的条款都写入租赁合同，如租金、支付周期、支付方式、免租期、退租条款、物业费、水电卫生等相关收费标准。
11.明确没有上任承租人“历史遗留”的手续问题。
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